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四川内江探索棚改购房安置新模式 解决深层难题

admin2017-07-08

 四川省内江市推出的棚改“购房安置”创新举措,全面货币化补偿,让棚改群众有钱买得起房;出台激励政策,引导棚改群众在当地购新房;成立棚改居民购房服务中心,为群众与商家搭建对接平台,实现了群众、企业、政府三方共赢。
 
  42岁的周荣芳是四川省内江市滨江东路的棚改户,7月28日,内江棚改居民购房服务中心启动时,她只用了一个多小时,就签订了《征收补偿协议》《商品房认购协议》。她说,在中心免去了繁琐手续,没有了四处看房的奔波之苦,还能得到额外实惠,她用30多平方米的旧房补偿款,买了套70平方米的新房还有节余。
 
  货币补偿让利于民
 
  2014年,作为棚改任务繁重的老工业城市,内江市“试水”棚户区改造:以前是政府集中建设安置还房为主,现在改为在传统“产权调换”的基础上,加大货币补偿的安置模式。创新得到群众认可,货币补偿率达58.36%,居四川各市州首位,其经验在全省推广。2015年,内江棚改再为人先,在全省率先实现100%货币化补偿,政府不再建设安置还房。
 
  “把钱变成消费才算真本事。”内江市住建局局长、棚改办主任郑华说,全面货币化不能简单地“一发了之”,或者让棚改户“拿钱走人”。2014年,持币棚改户当地购房率仅20%。“这显然不是棚改货币化的初衷”。郑华说。同时,城区商品房存量已达至5年销量。“面对这样的严峻形势,政府当然应该有所作为。”郑华说。
 
  对此,内江市棚改再探新路,明确以棚改促增长为主旨,将60%本地购房率作为工作目标,同时推出三项创新举措:全面货币化补偿,让棚改群众有钱买得起房;首创“购房安置”模式,出台激励政策,运用市场之手,引导棚改群众当地购房;创立棚改居民购房服务中心,为群众与商家搭建对接平台。
 
  “政府给实惠,企业给优惠。”内江市棚改办副主任刘卫东说,“购房安置”的核心,就是在货币补偿让利于民的基础上,对自愿购房的棚改群众再让利,除按市场评估价补偿外,再增加被征收房屋套内面积、新购房屋面积、公摊面积购房三项补贴;房屋面积再小也保底45平方米补贴。经测算,一套45平方米以内的旧房,可获30万元的货币补贴,在当地可购新房70平方米,还能获得80元/平方米的财政补贴,比选择货币补偿多出1万余元。
 
  商家优惠也令人心动。开发商入驻购房服务中心,必须承诺:150元/平方米的优惠,代缴3年物管费和75元/平方米的物维金。此外,一些商家还推出各种优惠:降价销售、直接奖励、增加过渡费,提供周转房等。“企业卖得欢,群众得实惠。”刘卫东说,“结果是皆大欢喜”。
 
  群众放心购买新房
 
  8月24日,购房服务中心人头攒动,1000多平方米的大厅内,楼盘模型、购房广告、优惠信息抢人眼球;开发商、房管局、按揭银行等在这里提供服务。在“购房信息系统”触摸屏或网站上,市民可随意点击查阅补偿标准、楼盘信息、购房流程,只要输入所需的关键词,系统会自动弹出相应信息以供选择,市民还可查看自己的旧房补偿款,以及与新房对比的价差等。
 
  “线上浏览,线下签约”,服务中心主任胡俊介绍,购房平台有3个功能区,即合同签订区、楼盘展示区、互动交流区;棚改居民可网签“3个合同”:先签《补偿合同》;集中看房选房后,再签《房屋认购合同》;征收决定下达后,最后签《商品房销售合同》。一站式快捷服务,激发了群众的购房热情。
 
  据介绍,入驻中心的开发商,必须接受严格检验。没有《商品房预售许可证》的开发商不能入场,且事前须申报房量、户型、售价、交房时间等,并作出诚信、优惠等承诺。“经审查合格后,16家开发商入驻购房中心,提供了22个楼盘4100套商品房。群众既可放心购买,又有选择空间。”胡俊说。
 
  购房款的封闭运行,切实解决了群众的后顾之忧。与居民单独购房不一样,在“购房安置”模式中,棚改购房款不直接付给开发商,而是转入受房管局监管的专用账户,待《购房合同》生效备案后,再按比例付给开发商,产权手续办结后再付余款。由于房管局提前备案,明确了购房人的产权,其间开发商不能将在建房用于抵押等他用,法院也不能将其冻结,此举化解了市场风险,确保了群众买到“放心房”。
 
  百姓企业政府共赢
 
  “严苛的准入,带来的是惊喜。”翡翠国际销售经理泸勇说,公司开发中高档楼盘,去年只有13户棚改居民购房,今年20天就售出房子110套。更让他感到意外的是,受棚改户踊跃购房氛围的影响,其他群体购房率也随之上升了40%。
 
  汉安天地营销总监谢军也有同样的感受,“购房安置”实施后,公司商住房销售增长70%。他说,棚改政策与服务平台的创新,拆除了棚改群众进入市场的藩篱,让市民、企业与政府共融于市场,有力推动了房地产市场的复苏。
 
  政府收获也很大。截至8月24日,“购房安置”及服务中心启动26天,棚改居民购房1444套,总面积约12万平方米,价值约5.78亿元。据服务中心测算,今年内江市中心城区棚改将有4364户,本地购房率预计为75%,按此计算,可售商品房27万平方米,约占库存量的16.88%,可增加各种税金约1.6亿元。“未来5年,内江棚改将达3.4万户,对重振房地产市场信心产生重要作用。”刘卫东说。
 
  其实,政府的收获远不只这些。政府不再修安置还房,省去了还房建设中的繁琐环节,减少了若干年的过渡费,免除了无限期的物管费支出。更重要的是,棚改区不再建房,为兴建公益设施腾出了空间。如2014年,全市通过货币安置腾出土地650余亩,用于公园、学校、医院等公共基础设施建设;今年又有置换出的100多亩城区土地,用于提升城市功能。
 
  解决棚改深层难题
 
  内江棚改没有止步,正向改革“深水区”前行:由单一化筹资,向多元化筹资探索,破解棚改中的最大难题;由“钱怎么用”,向“钱怎么还”探索,闯出棚改可持续发展新路。
 
  “贷款棚改是普惠政策。”郑华说,内江去年在国开行融资36亿元,今年已融资6亿元,显然难以满足棚改的需求。同时,内江正深层拓展棚户区的改造,不仅解决棚改群众搬家,还要解决其间企事业单位搬迁,以及集体土地的征转等难题,以推动棚户区的基础设施配套建设,将“生地”变为“熟地”。
 
  “解决深层次难题,既为借钱也为还钱。”郑华说,“出路就是多元化融资”。今年,除积极争取普惠政策以及省级、中央的棚改补贴外,内江积极探索融资新路,以棚户区土地整理为依托,与四川发展集团合作,争取棚户区及基础设施建设专项贷款50亿元,从根本上解决棚户区融资难的问题;随后再充分利用融资,在两三年内整理出沿江优质土地数百亩,为内江棚改还贷及可持续发展提供保障。
 
  “稳增长,调结构,惠民生”,内江市棚改的创新及突破,就是这一发展战略的落实:货币补偿并转化为当地购房力,稳定了增长;“互联网+棚改”即O2O模式,实现线上浏览、线下交易,调整了传统棚改还房的结构;“购房安置”模式的创新,极大地惠及了民生。(经济日报记者 钟华林 通讯员 陈志强 )
 
  文章来源:admin
 

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