媒体报道

北上广深房价高不可攀 投资客瞄准二线城市

admin2017-09-11

2015 年上半年,重点城市投资吸引力前十大城市分别是上海、北京、深圳和广州四个一线城市,中部的武汉和郑州,西南的重庆,东部的南京和杭州,以及天津。
 
  中房报记者 许倩 北京报道
 
  “目前房地产市场正在从底部缓慢复苏,但地产企业还没有突破最困难的时期,这个时候很多企业仍处于困难期。但对于包括房地产私募基金在内的投资资金而言,恰恰是机会所在。”长富汇银董事长张保国在接受中国房地产报记者采访时表示。
 
  一个机会在于,一些产品类型偏高端周转率较慢的企业、前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业、盲目多元化扩张导致房地产主营业务受到影响的企业、从银行贷款受限的中小房企、非主营地产业务跨界进入楼市的企业,存在大量的融资需求和并购机会。另一个机会在于,随着地价高企,房企拿地成本节节攀升,从而使得开发难度越来越大,房企之间或联合金融机构共同拿地已成为新潮流。
 
  光大安石联合易居研究院智库中心发布的住宅市场投资吸引力报告显示,2015 年上半年,重点城市投资吸引力前十大城市分别是上海、北京、深圳和广州四个一线城市,中部的武汉和郑州,西南的重庆,东部的南京和杭州,以及天津。
 
  而投资吸引力偏弱的十大城市则分别为长春、宁波、太原、南昌、南宁、济南、沈阳、无锡、福州和昆明。值得注意的是,长沙房地产市场规模连续4年未增长,而沈阳房地产市场规模则出现萎缩,年均减少4%。这些城市已经成为投资者谨慎进入的区域。
 
  北上广深地价房价比40%
  投资者“想说爱你不容易”
 
  在最具房地产投资价值的十大城市中,一线城市占据前四名,在市场规模、市场供求关系和市场发展前景三个方面均表现突出。其中,上海住宅市场规模位居各大城市之首,北京在市场发展前景方面居于首位,深圳在市场长期供求关系方面表现最佳。广州排名第四,在综合得分方面较其他一线城市有一定的差距。
 
  从市场规模上看,2014年,上海、北京的住宅销售额明显领先于其他重点城市,皆超过2000亿元。排在第二梯队的城市依次是武汉、杭州、广州、重庆、南京和天津,销售金额在 1000亿至2000亿元间。深圳,西南中心城市成都,中部省会城市合肥、郑州、长沙,西北中心城市西安,以及东部重点城市苏州、厦门的住宅销售额在500亿至1000亿元间。其他城市如西南的南宁、贵阳以及东北的长春,住宅销售额在 500亿元以下。
 
  从销售额增速上看,过去三年,深圳年均增速超过20%,上海、广州增速在 15%~20%之间,北京增速则低于10%。
 
  今年以来,一线城市房地产市场逐渐企稳回升。从今年4月份起至7月份,北上广深四个一线城市无论是新房还是二手房环比价格均保持着正增长。而处在下跌阵营的多为以锦州、蚌埠、济宁等为代表的三四线城市。
 
  值得注意的是,一线城市由于关注度高,大型开发商云集,近年来地价快速上涨,地价房价比值处于较高水平,地价吸引力较低,从而影响项目投资回报。同时,一线城市纯宅地市场“一地难求”局面仍在加剧,使得投资资金“想说爱你不容易”。
 
  北京市国土资源局官网显示,截至9月7日,年内北京市土地市场累计成交地块48宗,成交金额累计为940.93亿元,与2014年同期的1530亿元相比,跌幅达到38.5%。而在已经成交的48宗地块中,住宅用地占比尚不足半数,仅22宗。近两周以来,北京土地市场已成交的地块频繁刷新区域地块的成交纪录,甚至再度出现了楼面价超房价的现象。
 
  同策咨询研究部分析师许之静表示,与北京一样,上海内中环区域可供地块尤其是住宅用地越来越少,近期推出的中心区域地块均较小,造成了单幅地块楼板价持续走高,8月成交的杨浦区地块剔除配建动迁安置房部分,楼板价已经超过5.4万元/平方米。
 
  回归一线城市的九龙仓集团第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥坦言:“作为发展商来讲,我们感受最深的就是很难抢到地,土地的价格往往是超过或者是接近了房子的价格,也就是我们俗称的‘面粉比面包贵’的阶段。”
 
  “项目的地价成本及其在房价中的比重决定着一个项目的整体盈利水平。一线城市的土地成本优势并不明显,北京、广州地价房价占比超过40%,上海地价房价比在30%~40%之间;而中西部部分城市反而凸显了地价优势,武汉、福州、西安等城市的地价房价比在20%~30%之间。这可能会促使部分地产投资资金积极进入这些领域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
 
  武汉、重庆、杭州受关注
  去库存压力仍不容小觑
 
  武汉和重庆凭借领先的市场规模和较好的发展前景,分列中国最具房地产投资价值十大城市第五位和第六位。 武汉房地产销量已连续三年创新高,并以1790万平方米的成交面积摘得2014年全国销售面积第一的桂冠,成为中国最火的楼市。在2015年上半年,住宅成交9.2万套,仅次于上海,创历史同期新高。
 
  杭州、南京、苏州和郑州则分列中国最具房地产投资价值十大城市第七至十位。杭州市场规模领先优势明显,在重点城市中排名第三,仅低于上海、北京。而且由于杭州近年来电子商务等新兴产业发展迅速,经济发展前景看好,2015年上半年杭州经济同比增长 10.3%,在东部重点城市中位居第一。
 
  过去三年,合肥、郑州、武汉、南京、成都、重庆、厦门的房地产销量增速均维持在 15%~20%之间。而杭州和宁波房地产市场销售增速则低于10%。
 
  值得注意的是,武汉、杭州住宅市场长期市场供求关系不容乐观。武汉和杭州在市场长期供求排名中排均处于二十余位,显示两大二线城市的库存去化存在较大压力。
 
  从地价吸引力上来看,厦门、合肥、杭州、南京等城市地价房价比值较高,地价房价比值超过 40%,武汉、福州、西安等城市的地价房价比则在20%~30%之间。
 
  排名第九的苏州,在市场规模和发展前景方面处于中等水平,地价房价比值较高,但长期市场供求关系良好。排名第十的郑州在地价水平和市场发展前景方面表现突出,但市场规模和长期供求关系处于中等水平。
 
  成都、青岛、天津、西安、合肥、厦门、长沙等城市住宅投资吸引力排名则居于第十一至二十位之间。成都、青岛在市场规模和地价水平方面表现较好,但两者在长期供求关系方面不甚理想;天津市场规模处于领先地位,但长期供求关系排名靠后。
 
  私募青睐二线中心城市
 
  目前已有越来越多的开发商、私募基金等将目光瞄向优质的二线区域中心城市。
 
  “未来具有良好产业基础和经济转型升级条件、人口净流入的二线区域中心城市具有很高的投资价值。比如,西安、武汉、成都,当地著名高校众多,高校的知识溢出效应明显,大量劳动力受过良好的教育,在未来高科技产业的发展和经济转型升级中将赢得先机,良好的经济前景将为当地房地产的发展奠定基础。”张保国认为。
 
  张保国表示,武汉正在与周边城市融合,而融合之后该地区的人口将会达到3000万,将为武汉的住宅市场提供稳定的需求。“再比如郑州、重庆这种人口净流入的城市,郑州作为人口第一大省河南的省会,同时作为我国重要的交通枢纽,郑州的商品房对于省内居民具有很大的吸引力。”
 
  数据显示,郑州今年以来的商品房去化速度在全国城市中排在前列。而对于重庆,随着当地经济持续高速发展,IT和汽车等高附加值产业发展迅猛,让之前去到沿海地区寻找工作机会的重庆户籍人士纷纷返乡,人口出现了反向流动,当地的房地产市场也有望借此机会获得发展。
 
  房企在核心二线城市的拿地开始积极,主要体现在武汉、南京、苏州三个城市上。
 
  8月末,南京的一场土地拍卖会上共计拍卖了7幅地块,就诞生了城南、江宁两个板块的新“地王”以及燕子矶新城、上坊新城两个区域级“地王”,总成交金额接近60亿元。今年9月初,苏州的土地拍卖会上历经了1个小时的竞拍终于落幕,2幅地块的总成交金额为79.6亿元,总溢价率达73%。
 
  “对于固定收益类住宅项目投资,应重点关注在市场规模、长期供求关系两个方面表现良好的城市,而对于主动开发类住宅项目,除上述两个因素外,还需要关注地价吸引力和市场发展前景。”严跃进建议。
  文章来源:admin
 

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